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Landgericht Berlin Urteil vom 28.01.2016 - 52 O 204/15 - Makler muss keine Angaben zum Energieverbrauch machen

LG Berlin v. 28.01.2016: Immobilienmakler muss keine Angaben zum Energieverbrauch in Anzeigen machen

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 28.01.2016 - 52 O 204/15) hat entschieden:

Der Verkäufer und nicht der Immobilienmakler muss sicherstellen, dass die Immobilienanzeigen die Pflichtangaben zum Energieverbrauch enthalten. Gemäß § 16a Abs. 1 EnEV sind bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien, die vor Verkauf aufgegeben werden, die dort aufgeführten Pflichtangaben zum Energieausweis nur dann zu machen, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt.

Siehe auch Energieeffizienz - Energieverbrauchskennzeichnung - Energieeffizienzklasssen und Angebote und/oder Erbringung von Dienstleistungen über das Internet

Tatbestand:

Der Kläger ist Immobilienmakler.

Die Beklagte mahnte den Kläger mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 7. Juni 2015 wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Energiesparverordnung im Rahmen eines Immobilien-Inserates im … vom 6. Juni 2015 ab und forderte ihn zur Abgaben einer strafbewehrten Unterlassungserklärung mit Fristsetzung bis zum 17.06.2015 sowie Zahlung der durch die Abmahnung ihr entstandenen Kosten auf. Dabei behauptete sie, dass die Parteien in einem Wettbewerbsverhältnis stünden und stützte den geltend gemachten Anspruch auf §§ 4 Nr. 11 UWG iVm §§ 16, 16 a iVm § 27 EnEV, 5a UWG und machte die Kosten der Abmahnung geltend. Wegen der Einzelheiten wird auf die Abmahnung vom 07.06.2015 (Anlage K 1) Bezug genommen.

Der vom Kläger beauftragte IVD Bundesverband teilte der Beklagten mit Schreiben vom 16. Juni 2015 unter Beifügung eines Schreibens des Eigentümers mit, dass noch kein Energieausweis vorliege und forderte sie auf, bis zum 18. Juni 2015 eine Verzichtserklärung auf die Geltendmachung der Ansprüche abzugeben.

Hierauf reagierte die Beklagte mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 17. Juni 2015 und vertrat die Auffassung, dass das Nichtvorliegen eines Energieausweises nicht von der Pflicht entbinde, auf diesen Umstand in der Zeitungsanzeige hinzuweisen und drohte ein gerichtliches Vorgehen an.

Am 24. Juni 2015 wurde für die betreffende Immobilie ein Energieausweis erteilt (Anlage K 2).

Die Klägerin beantragte zum Aktenzeichen 52 O 165/15 vor der Kammer den Erlass einer einstweiligen Verfügung, welchen sie nach Hinweis des Gerichts wieder zurücknahm.

Der Kläger hat negative Feststellungsklage erhoben.

Er meint, ein Anspruch auf Unterlassung bestehe nicht, es fehle schon an einem Wettbewerbsverhältnis zwischen den Parteien, da Tätigkeiten der Beklagten im Bereich der Immobilienvermittlung nicht festzustellen seien.

Darüber hinaus sehe weder § 16 a Energiesparverordnung, noch die Richtlinie 2002/91 EG eine Verpflichtung zur Angabe von Energiekennwerten in Anzeigen vor, sofern kein Energieausweis vorliege, was zum Zeitpunkt der Schaltung der Anzeige der Fall gewesen sei. Die Verpflichtung, einen Energieausweis auszuhändigen, bestehe erst für den Zeitpunkt der Besichtigung oder des Vertragsschlusses. Eine Verpflichtung, in Immobilien-Anzeigen mitzuteilen, dass noch kein Energieausweis vorliege, gebe es nicht.

Der Kläger beantragt,

festzustellen, dass der Kläger nicht verpflichtet ist, es zu unterlassen,

in gewerblichen Immobilienanzeigen im … für das Objekt 500 m2 Wohnfläche/3.300.000 € + Provision, …/Nähe U 3/U7, Landhausvilla mit 3 WE und separatem Baugrundstück, 500 m2 Wohnfläche, 15 Zimmer,

keine Angaben zur Art des Energieausweises selbst und zu den darin enthaltenen energetischen Kennwerten zu machen, sofern ein Energieausweis nicht vorliegt,

vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten an die Beklagte wegen der Abmahnung vom 7. Juni 2015 zu erstatten.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie legt zum Beleg ihrer Maklertätigkeit die aus den Anlagen B1 ersichtlichen Immobilienanzeigen auf der Internetplattform … vor. Ferner beruft sie sich auf das Zeugnis der Frau …, dass deren Grundstück in Berlin durch ihre Vermittlung als Maklerin 2014 verkauft worden sei.

Die Beklagte meint, ihr stehe ungeachtet der Rücknahme des Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung der geltend gemachte Unterlassungsanspruch zu. Der Kläger habe durch vollständiges Weglassen von Angaben zum Energieausweis einen Wettbewerbsverstoß begangen. Auch wenn er nicht zum Personenkreis des §§ 16, a16a EnEV gehöre, sei er als Täter nach der Bußgeldvorschrift des § 27 Abs. 2 Nr. 4, 5, 6 EnEV verantwortlich, da diese Vorschrift keine Einschränkung des Personenkreises vornehme. Jedenfalls habe der Kläger als Vertreter des Hauseigentümers die Ordnungswidrigkeit verwirklicht.

Die Beklagte meint auch, dass die Angaben zum Zeitpunkt der Schaltung der Anzeige der Immobilie erfolgen müssen. Bereits zu diesem Zeitpunkt müsse der Energieausweis vorliegen. § 16 Abs. 2 EnEV sage nur, welches der späteste Zeitpunkt sei, bei dem der Energieausweis vorgelegt werden müsse. Der Kauf einer Immobilie könne auch ohne Besichtigung erfolgen, auch in dem Fall müsse ein Energieausweis vorliegen.

Ferner habe der Kläger potentiellen Interessenten auch wichtige Informationen iSv § 5 a Abs. 2 UWG vorenthalten, indem er nicht darauf hin gewiesen habe, dass der Energieausweis noch nicht vorliege, sondern gerade erst erstellt werde.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die negative Feststellungsklage ist begründet.

Dem Kläger steht die geltend gemachte negative Feststellung zu, dass er weder verpflichtet war, bei der streitgegenständlichen Immobilienanzeige Angaben zu einem Energiesparausweis zu machen, noch die Kosten der Abmahnung vom 7. Juni 2015 zu zahlen hat.

Die negative Feststellungsklage ist zulässig, insbesondere besteht auch ein Feststellungsinteresse.

Die Beklagte berühmt sich bis heute des geltend gemachten Unterlassungs- und Erstattungsanspruchs.

Es kann dahingestellt belieben, ob die Beklagte hinreichend dargelegt hat, dass sie zum Zeitpunkt der Abmahnung als Maklerin tätig war oder ist. Dies ist im Hinblick auf die vorgelegten Unterlagen und den Beweisantritt zumindest zweifelhaft. Die als Anlage B 1 vorgelegten Immobilienanzeigen stammen aus dem Jahre 2014 und lassen keinen Hinweis darauf erkennen, dass sie von der Beklagten als Maklerin geschaltet worden sind. Dies hat der Kläger auch bestritten.

Der angebotene Beweis durch Zeugnis der Frau … bezieht sich auf einen behaupteten Maklerauftrag im Jahre 2014. Selbst wenn dies bestätigt würde, wäre damit nicht ersichtlich, dass die Beklagte danach noch irgendwelche Maklertätigkeiten im Jahre 2015 ausgeübt hat.

Es war auch nicht zu entscheiden, ob die Regelung des § 16a EnKV gegenüber einem Makler gilt, denn diese Vorschrift allein gegen den Verkäufer (Vermieter, Verpächter und Leasinggeber nicht aber gegen den Makler (LG Gießen, Urteil vom 11.09.2015 - 8 O 7/15 - in BeckRS 2015, 18743). Für diese Auffassung spricht der Wortlaut der Norm mit der der Gesetzgeber Art. 12 Abs.4 der Richtlinie 2010/31/EU umgesetzt hat. Die Richtlinie trifft keine Bestimmung darüber, wen die Verpflichtung, Angaben zum Energieausweis in Anzeigen zu machen, trifft. Soweit der nationale Gesetzgeber im Rahmen der Umsetzung der europäischen Richtlinie diese Verpflichtung allein dem Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber und nicht dem Makler auferlegt hat, kann diese gesetzgeberische Entscheidung nicht durch die Rechtsprechung erweitert werden, auch wenn in der Praxis der Eigentümer überwiegend durch beauftragte Makler Anzeigen zum Verkauf seiner Immobilie schalten lässt. Der Gesetzgeber hat die Verpflichtung zur Angabe der Pflichtangaben bei Vorliegen eines Energieausweises dem Verkäufer auferlegt und zwar unabhängig davon, ob er die Immobilienanzeige selbst aufgibt oder ob er ein Maklerbüro damit beauftragt (Lienhard NZM 2014, 177 mit Verweis auf BT-Drs. 113/13 97). Es ist der Verkäufer, der sicherstellen muss, dass die Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthält, andernfalls begeht er eine Ordnungswidrigkeit (anderer Ansicht insoweit LG München, Urteil vom 16.11.2015 - 4 HK O 6347/15 bei BeckRS 2015, 20710; LG München, Urteil vom 16.11.2015 - 4 HK O 6347/15 bei BeckRS 2015, 20710; LG Münster Urteil vom 25.11.2015 - 021 O 87/25 bei BeckRS 2015, 20 957).

Letztlich braucht diese Frage nicht entschieden zu werden, denn der von der Beklagten abgemahnte Unterlassungsanspruch besteht schon deshalb nicht, weil zum Zeitpunkt der Abmahnung betreffend die Immobilienanzeige im … vom 6. Juni 2015 unstreitig kein Energieausweis für das Objekt 500 m2 Wohnfläche/3.300.000 € + Provision, …/Nähe U 3/U7, Landhausvilla mit 3 WE und separatem Baugrundstück, 500 m2 Wohnfläche, 15 Zimmer vorlag.

Gemäß § 16a Abs. 1 EnEV sind bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien, die vor Verkauf aufgegeben werden, die dort aufgeführten Pflichtangaben zum Energieausweis nur dann zu machen, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Dies war unstreitig nicht der Fall.

Aus dem Verweis auf § 16 Abs. 2 EnEV ergibt sich nichts Entgegenstehendes, insbesondere ergibt sich daraus nicht, wie die Beklagte meint, dass ein Energieausweis schon vorliegen muss, wenn die Immobilie zum Kauf angeboten wird.

Nach § 16 II EnEV hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer den Energieausweis zugänglich zu machen, nach § 16 Abs. 2 Satz 1 EnEV spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Sollte keine Besichtigung stattfinden, so hat er gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 EnEV unverzüglich vorzulegen; der Verkäufer muss den Energieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert. Damit muss der Energieausweis zum Zeitpunkt des Schaltens einer Immobilienanzeige noch nicht vorliegen, der Verkäufer muss, wenn keine Besichtigung stattfindet nämlich nur ohne schuldhaftes Zögern bzw. in spätestens auf Verlangen "potenzieller" Vertragspartner vorliegen. "Potentieller Vertragspartner ist dabei eng auszulegen. Die noch im Verordnungsentwurf enthaltene Formulierung "Kaufinteressent" war auf Anregung des Bundesrats durch "potenzieller Käufer" ersetzt worden, um eine uferlose Pflicht und schikanöse Anzeigen angeblicher Interessenten zu vermeiden (Flatow, Vizepräsidentin AG Kiel "Auswirkungen der EnEV 2007/2009 auf Miet-, Kauf- und Werkverträge in NJW 2008, 2886 ff). "Potenzieller Käufer" ist jemand erst, wenn Verkäufer und Käufer einen Vertrag ernsthaft in Betracht ziehen würden (Notar a.D. Christian Hertel "Energieausweis für Bestandsgebäude" DNotZ 2007, 486"). Es soll derjenige informiert werden, den der Verkäufer schon konkret als Käufer in Betracht zieht. Erst wenn die Vertragspartner bereit sind, mit dem Ziel eines Vertragsabschlusses zu verhandeln, besteht Anlass, den Verkäufer mit einem Bußgeldverfahren zu bedrohen, wenn er den Energieausweis gleichwohl nicht zugänglich macht - und für diesen Fall sollte er sich den Ausweis rechtzeitig besorgt haben (Flatow a.a.O.). Zum Zeitpunkt der Schaltung einer Immobilienanzeige besteht diese Situation aber gerade noch nicht.

Ein Unterlassungsanspruch gegen den Kläger wegen unterlassenen Pflichtangaben folgt auch nicht aus § 5 a UWG. Es mag sein, dass die Angaben zu einem Energieausweis für den Käufer oder Mieter einer Immobilie wesentlich sind. Daraus folgt aber keine Verpflichtung des Immobilienmaklers, bei einer Immobilienanzeige nähere Angaben zum Inhalt eines Energieausweises zu machen, wenn ein Energieausweis bei der Schaltung der Anzeige noch nicht vorliegt. Sowohl nach dem Text der EG-Richtlinie (Art. 7 Abs. 2 Satz 3 RL 2002/91/EG) als auch nach dem des § 5a Satz 3 EnEG dienen die Energieausweise ausdrücklich nur der Information (Hertel a.a.O.). Die Regelung in § 16a EnEV verlangt dementsprechend auch nur dann vom Verkäufer die Pflichtangaben bei einer Immobilienanzeige, wenn zum Zeitpunkt des Aufgebens der Immobilienanzeige ein Energieausweis vorliegt, denn nur dann kann über dessen Inhalt auch informiert werden.

Soweit die Beklagte meint, es gebe auch eine Verpflichtung, in der Immobilienanzeige anzugeben, dass (noch) kein Energieausweis vorliegt, ist dies nicht abgemahnt worden und daher im Rahmen der hier streitgegenständlichen Feststellungsklage auch nicht zu entscheiden.

Da schon kein Unterlassungsanspruch besteht, besteht auch kein Anspruch auf Ersatz der für die Abmahnung vom 07. Juni 2015 aufgewendeten Kosten.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

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