LG Trier v. 25.08.2016: Pflicht des Immobilienmaklers zur Aufnahme von Angaben über den Energieträger einer Gebäudeheizung in einer Immobilienanzeige

Auch ein Immobilienmakler muss in einer von ihm veranlassten Anzeige über den Verkauf einer Immobilie Angaben zu dem im Energieausweis angegebenen wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes aufnehmen. Unterlässt er diese Angaben, stellt dieses Unterlassen einen Wettbewerbsverstoß dar.

Siehe auch Energieeffizienz - Energieverbrauchskennzeichnung - Energieeffizienzklasssen und Angebote und/oder Erbringung von Dienstleistungen über das Internet

Tenor:

1. Die Beklagte wird verurteilt,
   

   es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,-- Euro, ersatzweise Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, zu vollziehen an ihrem Geschäftsführer, zu unterlassen,
   

   Im geschäftlichen Verkehr zu Zwecken des Wettbewerbs in kommerziellen Medien eine Immobilienanzeige für eine Wohnimmobilie, für die zum Zeitpunkt der Anzeigenaufgabe ein Energieausweis vorliegt, vor deren Verkauf zu veröffentlichen, ohne sicherzustellen, dass diese Anzeige Angaben zu dem im Energieausweis angegebenen wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes enthält,
   

   Insbesondere wenn dies geschieht wie in Immobilienanzeigen der Beklagten in der Zeitung, "...", Ausgabe vom 05./06.03.2016 für eine Immobilie ... ca. 165 m², zum Preis von 616.000,00 EUR" und/oder für die Immobilien "Eigentumswohnungen ... 3 Zimmer, ca. 86 m²" und/oder für die Immobilien "Eigentumswohnungen in ... ca 117 m²", die wie folgt wiedergegeben sind:
   

   [folgen Abbildungen]

2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 229,34 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p. a. seit dem 25. Mai 2016 zu zahlen.
   
   
3. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
   
   
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.

Der Kläger, bei dem es sich um einen Umwelt- und Verbraucherschutzverband handelt, der gemäß der Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 4 des Unterlassungsklagengesetzes (UKlaG) ausweislich der als Anlage K 1 vorgelegten Bescheinigung des Bundesamtes für Justiz vom 18. November 2008 dort eingetragen ist, nimmt die Beklagte auf Unterlassung der Veröffentlichung von Immobilienanzeigen ohne Angaben zu dem jeweils im Energieausweis angegebenen wesentlichen Energieträger in Anspruch.

Die Beklagte schaltete als Immobilienmaklerin in der Ausgabe des ... vom 05./06. März 2016 für drei Immobilien (Eigentumswohnungen) die aus dem Urteilstenor ersichtlichen Anzeigen. Mit Abmahnschreiben vom 11. März 2016 forderte der Kläger die Beklagte – unter Fristsetzung bis zum 18. März 2016 – zur Abgabe einer entsprechend durch Vertragsstrafenversprechen gesicherten Unterlassungserklärung sowie zur Zahlung der Kostenpauschale von 214,34 Euro nebst Mehrwertsteuer auf. Auf die Abmahnung des Klägers vom 11. März 2016 reagierte die Beklagte mit Schreiben vom 15. März 2016 (Bl. 16 des Anlagenbandes), wobei sie darauf hinwies, bereits mit Schreiben vom 09. März 2016 wegen des von dem Kläger abgemahnten Wettbewerbsverstoßes durch die F in ... abgemahnt worden zu sein. Der Kläger forderte daraufhin mit Schreiben vom 21. März 2016 die Beklagte vergeblich auf, bis zum 24. März 2016 das Abmahnschreiben der Firma ... sowie die gegenüber dieser abgegebene Unterlassungserklärung nebst der Erklärung zur Annahme dieser Unterlassungserklärung durch die Firma ... vorzulegen.

Der Kläger vertritt die Auffassung, bei den 3 in Rede stehenden Anzeigen der Beklagten handele es sich um unzulässige geschäftliche Handlungen im Sinne der §§ 3 ff. UWG, deren Unterlassung er gemäß § 8 Abs. 3 UWG von der Beklagten verlangen könne. § 16 a EnEV sei auch auf Immobilienmakler anwendbar. Die Vorschriften der EnEV seien Marktverhaltensregelungen und dienten sowohl dem Umwelt- wie auch dem Verbraucherschutz, indem sie ein einheitliches Informationsniveau des Verbrauchers sicherstellen sollten. Das Unterlassen von gemäß § 16 a EnEV vorgeschriebenen Angaben verstoße zudem gegen § 5 a Abs. 4, 2 UWG, da unlauter auch derjenige handele, wer europarechtlich als verpflichtend vorgeschriebene Informationen vorenthalte. Die wettbewerbsrechtliche Wiederholungsgefahr bestehe auch ungeachtet der von der Beklagten geltend gemachten Drittunterwerfung fort. Zum einen habe die Beklagte unstreitig ungeachtet seiner Aufforderung die angebliche strafbewehrte Unterlassungserklärung gegenüber der Firma ... bzw. deren Abmahnschreiben vor Klageerhebung nicht vorgelegt. Dies sei unstreitig erstmals mit ihrer Klageerwiderung erfolgt. Im Übrigen sei die fragliche Unterlassungserklärung gegenüber der Firma Imola auch erkennbar nicht ernst gemeint und lasse deswegen die Besorgnis künftiger Verstöße nicht entfallen. Die vorgelegte angebliche strafbewehrte Unterlassungserklärung der Beklagten gegenüber der Firma ... vom 11. März 2016 sei im Übrigen auch fingiert.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte wie tenoriert zu verurteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie stellt einen Wettbewerbsverstoß in Abrede und macht hierzu im Einzelnen geltend,

§ 16 a EnEV sei nur auf den Verkäufer, nicht jedoch auf Immobilienmakler anwendbar. Im Übrigen werde das Informationsinteresse der Verbraucher durch den geltend gemachten Verstoß gegen § 16 a EnEV auch nicht verletzt. Bei den drei in Rede stehenden Immobilienanzeigen seien lediglich aufgrund eines Versehens die Energieträger nicht genannt worden.

Auch scheide eine Wiederholungsgefahr aus, da sie – Beklagte – aufgrund des Abmahnschreibens der Firma ... vom 09. März 2016 (Bl. 70 des Anlagenbandes) bereits am 11. März 2016 eine entsprechende Unterlassungserklärung mit einer Vertragsstrafe von 1.001,-​- Euro abgegeben habe (vgl. Bl. 72 des Anlagenbandes). Das Abmahnschreiben der Klägerin vom 11. März 2016 sei ihr erst zugegangen, nachdem sie bereits die Unterwerfungserklärung gegenüber der Firma ... vom 11. März 2016 unterzeichnet habe. Die Abmahnung des Klägers sei daher ins Leere gegangen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gereichten Unterlagen, die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind, Bezug genommen.


II.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Klagebefugnis des Klägers folgt aus § 8 Abs. 3 Nr. 3 UWG in Verbindung mit § 4 UKlaG. Dem Kläger steht gegen die Beklagte der tenorierte Unterlassungsanspruch aus § 8 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 3, §§ 3, 3 a, 5 a UWG mit § 16 a EnEV zu.

Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 EnEV hat der "Verkäufer" vor dem Verkauf einer Immobilie in der Immobilienanzeige die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes anzugeben. Dies ist vorliegend unstreitig unterblieben. Die Beklagte ist hinsichtlich dieser Informationspflichten des § 16 a EnEV als Maklerin auch passivlegitimiert. § 16 a EnEV stellt ausdrücklich auf den "Verkäufer" der Immobilie und nicht auf den Eigentümer oder Immobilienmakler ab. Für die Frage der Passivlegitimation der Beklagten ist dies indes unschädlich. § 16 a EnEV setzt nämlich die Vorgaben von Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31 EU des Europäischen Parlamentes und des Rates vom 19. Mai 2010 um. Diese Vorschrift normiert eine grundsätzliche Verpflichtung für die entsprechenden Angaben "in Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen" und knüpft dabei nicht an den jeweiligen Eigentümer bzw. Vertragspartner des Kaufvertrages an. Eine richtlinienkonforme Auslegung des § 16 a EnEV führt somit dazu, dass die Verpflichtung zur Angabe der entsprechenden Informationen den für die jeweilige Verkaufs- oder Vermietungsanzeige Verantwortlichen trifft (so die ganz überwiegende Auffassung in der Rspr.: vgl. u. a. LG Bayreuth, Urteil vom 28.04.2016 – 13 HKO 57/15 –, juris; LG Münster, Urteil vom 25.11.2015 – 21 O 87/15, juris; LG München, Urteil vom 16.11.2015 – 4 HK O 6347/15, juris; LG Traunstein, GRUR-​Prax 2016,110). Die demgegenüber von der Beklagten genannten Entscheidungen verkennen das Erfordernis, der richtlinienkonformen Auslegung des § 16 a EnEV und vermögen demnach nicht zu überzeugen.

Da die Beklagte die in Rede stehenden Anzeigen unstreitig aufgegeben hat und hierdurch rechtlich für sie verantwortlich war, trifft sie somit die Informationspflicht aus § 16 a EnEV.

Als Immobilienmaklerin ist sie diejenige, die den Verkauf der Immobilie betreibt oder betrieben hat und deshalb "Verkäufer" im Sinne des § 16 a EnEV.

§ 16 a EnEV stellt auch eine wettbewerbsrechtlich relevante Marktverhaltensregel im Sinne des § 3 a UWG dar, da sie (auch) dem Verbraucherschutz zu dienen bestimmt ist.

Die Beklagte vermochte auch die wettbewerbsrechtliche Wiederholungsgefahr nicht durch die von ihr erstmals mit ihrer Klageerwiderung vorgelegte strafbewehrte Unterlassungserklärung vom 11. März 2016 gegenüber der Firma ... auszuräumen. Hierbei kann dahinstehen, ob diese Unterlassungserklärung nur im Hinblick auf die unter dem selben Datum datierende Abmahnung der Klägerin fingiert ist. Selbst die Ernsthaftigkeit der von der Beklagten behaupteten Drittunterwerfung unterstellt, vermag diese die Wiederholungsgefahr nicht auszuräumen, da die Unterwerfungserklärung gegenüber der Firma ... keine angemessene Vertragsstrafe vorsieht. Eine Vertragsstrafe – wie hier – von nur 1.001,-​- Euro stellt -da zu gering kein hinreichendes Druckmittel dar, um den Verletzer von weiteren Wettbewerbsverstößen abzuhalten (vgl. OLG Hamm, WRP 1978,395).

Der Anspruch auf Ersatz der Abmahnkosten in Höhe von 214,34 Euro nebst Mehrwertsteuer ergibt sich aus § 12 Abs. 1 Satz 2 UWG. Die Höhe der insoweit geltend gemachten Kosten ist nicht zu beanstanden (§ 287 ZPO).

Der Zinsanspruch rechtfertigt sich unter Verzugsgesichtspunkten (§§ 288 Abs. 1, 291 BGB).

Die übrigen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.

Das Gericht hat beschlossen, den Streitwert auf 20.000,00 Euro festzusetzen (§ 3 ZPO).